Cuota indivisa
El valor teórico de un 25 % no suele ser exactamente la cuarta parte del inmueble. La falta de control, la ocupación, el coste de una división y el reducido mercado de cuotas influyen en el valor realizable. Aun así, no puede darse por inexistente sin prueba.
Herencia pendiente
La fecha de fallecimiento, el título sucesorio, la aceptación o renuncia, las cargas y el beneficio de inventario son determinantes. Una renuncia precipitada puede tener consecuencias frente a acreedores y sobre la transparencia del concurso.
Nuda propiedad y usufructo
El derecho que se valora es el que realmente tiene el deudor. La edad del usufructuario, la duración, las cargas y la posibilidad de transmisión influyen. Utilizar el valor de pleno dominio sería incorrecto.
| Derecho | Documentación |
|---|---|
| Proindiviso | La escritura y la nota simple identifican la cuota del deudor y las cargas. La ocupación y la posición de los demás copropietarios ayudan a valorar la posibilidad real de vender esa cuota, que no equivale a vender todo el inmueble. |
| Herencia no partida | Los certificados y el testamento permiten conocer el título sucesorio; el inventario y las deudas muestran qué valor puede recibirse. Debe precisarse también el estado de aceptación y reparto para identificar el derecho que corresponde al deudor. |
| Nuda propiedad | El título permite distinguir la nuda propiedad del usufructo. La edad del usufructuario o la duración del derecho, junto con las cargas, sirven para valorar separadamente lo que realmente puede transmitirse. |
| Crédito hereditario | Debe aportarse el documento que reconoce el derecho de cobro y comprobar su vencimiento. La existencia de un litigio y la probabilidad de cobrar influyen en su valor, aunque todavía no se haya recibido el dinero. |
Se valora el derecho del deudor, no el inmueble como si fuera enteramente suyo
En una copropiedad, la masa recibe la cuota que pertenece al deudor y con ella las cargas, limitaciones y dificultades reales de transmisión. El valor de un tercio indiviso no se obtiene dividiendo mecánicamente el precio del inmueble entre tres, porque pueden influir la ocupación, la falta de mercado, los derechos de los demás copropietarios y el coste de una eventual división.
En una herencia pendiente o en una nuda propiedad también debe identificarse exactamente qué derecho existe, cuándo se adquirió y qué cargas soporta. Omitirlo por considerar que “todavía no es dinero” puede ofrecer una imagen patrimonial incompleta.