¿Qué significa recalcular la hipoteca?
Significa volver a calcular las cuotas de capital e intereses tomando como base la parte de la deuda que queda dentro del valor legal de la garantía, cuando concurren los requisitos del artículo 492 bis del TRLC.
La parte que excede de ese valor recibe el tratamiento que corresponda en el plan. No desaparece íntegramente al hacer la resta: hay que determinar qué se pagará y qué saldo podrá exonerarse.
Primero hay que comprobar si procede un plan de pagos
La STS 1275/2026 distingue dos dificultades que no deben confundirse:
- El plan debe prever pagos de deuda exonerable. No basta con continuar pagando únicamente la parte protegida de la hipoteca.
- Si el caso es realmente un concurso sin masa, la sentencia excluye esta modalidad de exoneración mediante plan. Añadir una promesa de pago de deuda exonerable no elimina ese impedimento.
Por tanto, una cosa es que podamos calcular el valor de la garantía y otra que puedas utilizar ese cálculo para obtener una reducción de cuota mediante un plan admisible.
Cuatro cifras que conviene distinguir
Tomemos un ejemplo con estos datos, suponiendo que no existen cargas preferentes:
| Concepto | Importe | Qué significa |
|---|---|---|
| Responsabilidad hipotecaria máxima inscrita | 600.000 € | Límite de cobertura de la garantía según la escritura y el Registro; no es lo que debes actualmente. |
| Deuda pendiente por todos los conceptos | 500.000 € | Cantidad que todavía se debe al acreedor. |
| Valor razonable actual de la vivienda | 400.000 € | Valor acreditado para realizar el cálculo concursal. |
| Valor de la garantía a efectos concursales | 360.000 € | Resultado de aplicar a ese valor el descuento legal del 10 %, sin cargas preferentes en este ejemplo. |
Los 600.000 euros se utilizan aquí expresamente como responsabilidad hipotecaria máxima. No representan el precio de la vivienda ni un préstamo pendiente de ese importe.
El orden del cálculo es este: primero se determina el valor razonable del inmueble; después se practican las deducciones legales; finalmente se fija el alcance del privilegio especial, respetando los límites del crédito y de la garantía.
En este caso:
400.000 − 40.000 = 360.000 euros de valor de la garantía.
Al compararlos con los 500.000 euros pendientes:
500.000 − 360.000 = 140.000 euros de deuda que excede de ese valor.
El privilegio especial es la preferencia que tiene el acreedor sobre el bien hipotecado, dentro del límite concursal correspondiente. Ese límite resulta de la valoración y de las reglas legales; no se elige previamente para hacer encajar el ejemplo.
Los 140.000 euros son deuda, no dinero disponible para repartir. Tampoco debe afirmarse que todo ese exceso sea necesariamente crédito ordinario: su clasificación depende de si corresponde a capital, intereses u otros conceptos.
Para explicar el recálculo, supongamos además que el deudor puede acceder a un plan de pagos y obtiene su aprobación. El ejemplo numérico, por sí solo, no acredita esos requisitos.
Un ejemplo de mensualidad, con todos los datos necesarios
Saber que se deben 500.000 euros «por todos los conceptos» no basta para calcular una cuota. Necesitamos conocer el capital, los intereses, el plazo y las condiciones del préstamo.
Hagamos una variante simplificada del ejemplo: los 500.000 euros son íntegramente capital pendiente, sin intereses vencidos ni otros importes adicionales; quedan 20 años, el interés es fijo del 3 % nominal anual y se paga mediante 240 cuotas mensuales constantes.
| Cálculo | Cuota mensual de capital e intereses |
|---|---|
| Sobre 500.000 € | 2.772,99 € |
| Sobre la base protegida de 360.000 € | 1.996,55 € |
| Diferencia | 776,44 € |
El recálculo reduciría en este supuesto la cuota hipotecaria en 776,44 euros mensuales. Las cifras no incluyen seguros, comisiones ni otros productos o gastos.
Eso no significa que el gasto mensual total se reduzca necesariamente en 776,44 euros. Además de la cuota recalculada, habría que atender los pagos que establezca el plan para los 140.000 euros restantes y las demás deudas, así como las otras obligaciones exigibles.
Tampoco significa que los 140.000 euros se dividan automáticamente entre las mensualidades del plan. La cantidad exigible dependerá del contenido aprobado y de las reglas aplicables; la parte no satisfecha podrá quedar comprendida en la exoneración definitiva si se cumplen sus requisitos.
¿La hipoteca termina cuando termina el plan?
No. El recálculo mantiene los vencimientos pactados. En el ejemplo, los veinte años pendientes de hipoteca no se convierten en el plazo del plan de pagos.
Si el interés es variable, habrá que aplicar la referencia correspondiente a la aprobación del plan y las posteriores revisiones contractuales. La cuota futura podría variar.
Si mi casa vale 100.000 euros y debo 150.000, ¿hay 50.000 euros para los acreedores?
No. Si la casa se vendiera por 100.000 euros, faltarían 50.000 euros para cubrir los 150.000 euros pendientes, incluso antes de considerar los gastos de la operación.
Esa diferencia expresa una deuda sin cubrir con el precio de venta. No es un beneficio ni un activo adicional.
Otra cuenta diferente es la del valor legal de la garantía. Sin cargas preferentes y suponiendo suficiente cobertura hipotecaria:
100.000 − 10.000 = 90.000 euros de valor de la garantía.
150.000 − 90.000 = 60.000 euros de deuda por encima de ese valor.
Por eso aparecen dos diferencias:
- 50.000 euros: lo que falta si se compara el precio de venta de 100.000 euros con la deuda de 150.000.
- 60.000 euros: el exceso de deuda al compararla con el valor concursal de la garantía de 90.000 euros.
Ninguna de esas cantidades es dinero disponible para otros acreedores.
El descuento del 10 % tampoco reserva 10.000 euros para ellos. Si se ejecuta la garantía, el artículo 213 permite al acreedor recibir lo obtenido hasta cubrir la deuda originaria. No se repartiría automáticamente el precio entregando 90.000 euros al banco y 10.000 al resto.
Entonces, ¿necesito tener otra vivienda para presentar un plan?
No se exige tener otro inmueble. Hay que examinar el conjunto de bienes y derechos, sus cargas, los costes del procedimiento y los ingresos que puedan destinarse legalmente al pago. Tener nómina, por sí solo, tampoco resuelve la cuestión.
Si ese examen determina que existe un verdadero concurso sin masa, el criterio de la STS 1275/2026 impide utilizar el plan para obtener este recálculo. No basta con ofrecer una pequeña cantidad a los acreedores de deudas exonerables.
Si procede un concurso con masa, habrá que comprobar además que el plan cumple los restantes requisitos, contempla pagos de deuda exonerable y puede cumplirse. Disponer de otro bien tampoco garantiza automáticamente la aprobación.
¿El recálculo garantiza que conservaré la vivienda?
No. Debes poder atender las obligaciones que subsistan. El impago puede dar lugar a la ejecución de la garantía.
Además, el artículo 492 bis.3 contempla que una ejecución posterior deje sin efecto, por ministerio de la ley, la exoneración correspondiente cuando su resultado permita cubrir total o parcialmente deuda antes exonerada. Hay que revisar sus efectos en cada caso.
Qué pasos seguimos para estudiar y solicitar el recálculo de tu hipoteca
El objetivo del estudio es darte una respuesta concreta: si puedes acudir a esta vía, cuánto pagarías de hipoteca, qué otros pagos tendrías que asumir y qué condiciones debes cumplir para mantener la solución. Para llegar a esa respuesta seguimos estos diez pasos.
1. Comprobar si puedes acceder a la Segunda Oportunidad
Revisamos tu situación de insolvencia, las deudas vencidas y próximas a vencer, los ingresos, los bienes y el origen de las deudas. También comprobamos los requisitos legales para obtener la exoneración y las circunstancias que podrían impedirla.
Querer pagar menos de hipoteca no basta por sí solo. El recálculo del artículo 492 bis forma parte de una solución concursal y exige que proceda esa vía en tu caso.
2. Reunir la documentación y conocer el estado de la hipoteca
Necesitamos la escritura y sus modificaciones, el certificado de deuda desglosado, la cuota actual, el tipo de interés, el plazo restante, el cuadro de amortización y la información registral de la vivienda. Lo completamos con los ingresos, los gastos familiares necesarios, los demás bienes y las otras deudas.
Comprobamos también si existen cuotas impagadas, vencimiento anticipado o una ejecución en curso. Que una ejecución haya empezado no significa que la vivienda ya se haya vendido. Si la garantía ya se hubiera ejecutado antes de la aprobación provisional del plan, habría que estudiar el tratamiento de la deuda remanente conforme al artículo 492 bis.1; no sería el mismo supuesto de conservación de la vivienda con cuotas recalculadas.
3. Determinar si puedes utilizar un plan de pagos
Este paso es decisivo. Según el criterio de la STS 1275/2026, un verdadero concurso sin masa no permite acudir a esta modalidad de exoneración mediante plan. Ofrecer algún pago de deuda exonerable no elimina por sí solo ese impedimento.
No se exige tener otra vivienda. Hay que revisar el conjunto de bienes y derechos, las cargas, los costes del procedimiento y los ingresos que puedan destinarse legalmente al pago. Tener una nómina tampoco convierte automáticamente el caso en un concurso con masa.
Por ejemplo, una casa de 100.000 euros con una deuda hipotecaria de 150.000 no genera 50.000 euros disponibles para los acreedores: esa cantidad es deuda que el precio supuesto de venta no cubriría. El ejemplo completo de 100.000 y 150.000 euros explica las dos cuentas que conviene distinguir.
4. Acreditar el valor de la vivienda y calcular el valor legal de la garantía
Primero comprobamos qué valoración puede utilizarse conforme a los artículos 273 y 274 del TRLC: una estimación informal del precio no sustituye sin más la valoración exigida por la ley. Después aplicamos las reglas del artículo 275: descuento del 10 % del valor razonable y deducción de las deudas pendientes con garantía preferente, respetando los límites legales del crédito y de la responsabilidad hipotecaria.
Así, con una vivienda valorada en 100.000 euros, sin cargas preferentes y con suficiente cobertura hipotecaria, el valor legal de la garantía sería de 90.000 euros. Si se deben 150.000, el exceso sería de 60.000 euros. Ese exceso sigue siendo deuda; no es patrimonio disponible.
La comparación relevante para el recálculo es con el valor legal de la garantía. No es imprescindible que la deuda supere el valor de mercado: con esos mismos datos, una deuda de 95.000 euros también excedería en 5.000 el valor legal de 90.000. Esa diferencia, por sí sola, no acredita que el concurso tenga masa suficiente ni que se pueda aprobar el plan.
5. Calcular cuál sería la nueva cuota hipotecaria
Si procede el recálculo, calculamos las cuotas de capital e intereses sobre la parte de deuda comprendida en el valor de la garantía, manteniendo los vencimientos pactados. Necesitamos separar el capital de los intereses vencidos y de otros conceptos; no basta con conocer una cifra global de deuda.
En el ejemplo completo de cuota mensual, partimos de 500.000 euros íntegramente de capital, veinte años pendientes, un 3 % nominal anual fijo y 240 mensualidades. La cuota pasa de 2.772,99 euros a 1.996,55 al calcularla sobre una base protegida de 360.000 euros. La diferencia es de 776,44 euros al mes, sin incluir otros gastos.
Si el interés es variable, se toma la referencia correspondiente a la aprobación del plan y se mantienen las revisiones contractuales posteriores. Por tanto, la cuota puede cambiar en el futuro. La hipoteca tampoco termina automáticamente cuando acaba el plan de pagos.
6. Preparar el calendario de pagos de la deuda exonerable
Identificamos qué acreedores cobrarían, cuánto y en qué fechas. El exceso de la deuda hipotecaria sobre el valor de la garantía recibe el tratamiento que corresponda según su clasificación, junto con las demás deudas incluidas en el plan.
Según el criterio de la sentencia, no basta con seguir pagando únicamente la parte protegida de la hipoteca y pedir la cancelación de todo lo demás. El plan debe contemplar pagos de deuda exonerable. Una cantidad simbólica sin justificación tampoco permite dar por cumplidos los restantes requisitos.
Los 140.000 euros de exceso del ejemplo no se dividen automáticamente entre las mensualidades del plan. Hay que determinar qué cantidad se propone pagar conforme a las reglas aplicables y qué saldo podría quedar comprendido en la exoneración definitiva.
7. Comprobar si puedes afrontar todos los pagos y si se respetan los derechos de los acreedores
Preparamos un presupuesto con los ingresos y los gastos familiares necesarios. Añadimos la hipoteca recalculada, los pagos previstos para la deuda exonerable y las demás obligaciones que debas atender, incluidas las deudas no exonerables y las nuevas obligaciones.
Siguiendo el ejemplo anterior, si el plan estableciera además un pago mensual de 300 euros para deuda exonerable, tendrías que sumar 1.996,55 + 300 = 2.296,55 euros al mes, antes de los gastos de vida y de las demás obligaciones. Los 300 euros son una hipótesis para entender la suma: no son una tarifa legal ni una cantidad que pueda elegirse sin justificación.
También comparamos lo previsto para los acreedores con lo que recibirían en una liquidación y revisamos las demás causas legales de impugnación, incluidos el tratamiento de los bienes no necesarios y el destino de los ingresos exigido por la ley. Reducir la cuota hipotecaria solo es útil si el conjunto de la solución resulta viable.
8. Presentar el plan y solicitar expresamente el recálculo
La solicitud debe plantearse antes de que el juez acuerde la liquidación de la masa activa. Preparamos la documentación exigida, incluidas las declaraciones del IRPF de los tres últimos ejercicios finalizados del deudor y de los restantes integrantes de su unidad familiar, conforme al artículo 495.
Para que la petición sea comprensible y comprobable, aportamos la valoración y el cálculo de la garantía, la separación entre parte protegida y exceso, la propuesta de cuotas hipotecarias, el calendario de pagos de deuda exonerable, los recursos previstos y la comparación con la liquidación. Solicitamos expresamente la aplicación del artículo 492 bis y que sus efectos queden identificados con claridad.
9. Obtener la aprobación y comprobar cuándo produce efectos
Los acreedores personados disponen de un trámite de diez días para formular alegaciones sobre la propuesta. El juez comprueba los requisitos legales y la viabilidad, y puede aprobar el plan, introducir modificaciones o denegarlo. Después de la aprobación existe un plazo distinto de diez días para impugnarla.
Conforme al artículo 498 ter, los efectos se producen cuando transcurre el plazo de impugnación sin que se haya presentado ninguna o cuando se dicta la sentencia que la rechaza. Presentar la solicitud no autoriza a reducir unilateralmente la cuota.
Cuando la resolución produzca efectos, la comunicamos al banco y comprobamos que el cuadro de amortización y los recibos reflejen el recálculo acordado. Así podrás saber desde qué momento corresponde pagar la nueva cuota.
10. Cumplir el plan y tramitar la exoneración definitiva
Si conservas la vivienda habitual, el plan tiene una duración de cinco años. Durante su cumplimiento debes atender los pagos y las obligaciones de información, incluida la información semestral al juzgado sobre el cumplimiento y las alteraciones patrimoniales significativas. Al finalizar, se tramita la exoneración definitiva si concurren sus requisitos.
La hipoteca puede seguir pagándose después de esos cinco años, según sus vencimientos. Además, el artículo 492 bis.3 contempla que una ejecución posterior de la garantía deje sin efecto por ministerio de la ley la exoneración correspondiente cuando lo obtenido permita cubrir total o parcialmente deuda antes exonerada. Por eso también debemos explicar qué ocurriría si más adelante dejas de pagar.
El resultado del estudio debe recoger las dos cifras juntas: la cuota hipotecaria recalculada y los demás pagos que tendrás que asumir. Solo así podrás valorar si la solución te permite conservar la vivienda y cumplir tus obligaciones.
Qué necesitamos para estudiar tu hipoteca
- Escritura del préstamo y sus modificaciones, si las hubo.
- Certificado de deuda pendiente, separando capital, intereses, cuotas vencidas y otros conceptos.
- Cuadro de amortización, cuota actual, tipo de interés y plazo restante.
- Documentación de valoración del inmueble y nota registral con sus cargas y responsabilidad hipotecaria.
- Relación de las demás deudas, bienes, ingresos y gastos familiares necesarios.
Con esa documentación podremos explicar si cabe plantear un plan, cómo se calcularía la garantía, qué cuota resultaría y qué pagos adicionales tendrías que asumir.